Felipe Lorenzo.- El incremento del precio de la
vivienda, la continua escalada de los tipos de interés, y el
creciente número de divorciados y de trabajadores que
frecuentemente cambian de ciudad de residencia, han favorecido la
introducción en Baleares de la hipoteca compartida. Sin duda, la
principal ventaja de esta fórmula es que cambiar de vivir
compartiendo un piso en régimen de alquiler entre tres o
más personas, o hacerlo en régimen de propiedad puede
suponer pasar, por ejemplo, de pagar 700 euros al mes, por una vivienda
de un valor de unos 250.000 euros, a abonar 600 euros en concepto de
hipoteca, teniendo en cuenta que la compra es una inversión y no
un gasto, a diferencia del alquiler, y que el dinero es recuperable.
La primera entidad en ofrecer esta hipoteca, que
tengamos constancia, ha sido BBVA, y aunque ha lanzado
tímidamente esta fórmula, ofreciéndola
exclusivamente a ciudadanos extranjeros a través de su servicio
Dinero Express, no cabe la menor duda que se adapta a otros perfiles.
De hecho, en el País Vasco la caja de ahorros BBK ya la ofrece
al conjunto de los ciudadanos, al igual que sucede en otros lugares de
Europa.
La principal diferencia respecto a otras hipotecas
es que esta fórmula permite que quienes subscriban la hipoteca
no tengan ningún lazo ni económico ni civil, es decir, ni
hayan constituido previamente una entidad jurídica, ni
estén casados o conformen una unión estable. No obstante,
esta fórmula incluye ciertas salvaguardas, en previsión
de impagos o de que alguno de los constituyentes quiera deshacerse de
su parte de la propiedad para trasladarse a otra ciudad, o por
cualquier otro motivo.
Condiciones
En el caso de la hipoteca compartida que ofrece
BBK, ésta puede alcanzar hasta el 100% del precio de
tasación del piso, y está sujeta al mismo tipo de
interés que cualquier otro tipo de vivienda. El euribor
variará entre el +0,40% en el mejor de los casos y el +0,85 en
el peor. Se trata de un interés negociable, que dependerá
del porcentaje sobre el valor de tasación. En cuanto a la
amortización, El plazo máximo para pagar el
crédito es de 40 años, siempre que la suma de la edad del
menor de los propietarios y el plazo establecido no supere los 80
años. Es decir, si se concede a 40 años, la edad no debe
superar los 40; si se concede un préstamo a 30 años, la
edad máxima debe ser de 30. En cuanto a las desgravaciones
fiscales, no existe ninguna diferencia con los créditos
tradicionales. En lo que respecta al aval, en principio, no está
contemplada la necesidad de contar con él para poder solicitar
el préstamo.
Finalmente, la característica principal es
que no existe un número limitado de compradores, no hay un
máximo delimitado por la entidad, pero se presupone que el
número ideal sería de dos o tres personas, ya que se
presupone que más personas podrían vivir con cierta
incomodidad en un piso, y la intención de la hipoteca compartida
no es ocupar las casas con el mayor número de personas, sino
ofrecer la posibilidad de tener una vivienda en propiedad con las
mejores garantías.
En el caso que uno de los copropietarios quiera
vender su parte contra la voluntad de los demás, suele firmarse
acuerdos privados junto con la constitución de la hipoteca que
prevé que el vendedor ofrezca su parte de la propiedad a sus
“socios”. En caso que no acepten las condiciones de la
venta, podrá venderlo a un tercero, que pasará a tener
los derechos que tenía el vendedor sobre el uso de la vivienda.
Es decir, el resultado sería que los copropietarios
vivirían con un nuevo inquilino, un cambio de situación
que es habitual en los pisos compartidos en régimen de alquiler.
En el caso que uno de los titulares del
préstamo incurriera en mora, la entidad que concede el
crédito va contra la persona y no contra la vivienda. Se pondera
la renegociación de la deuda con el moroso, y sólo en
casos extremos se procede a la ejecución del 100% del bien. Si
uno de los propietarios deja de pagar, el otro no tiene por qué
hacerse cargo de las deudas del primero. Si la negociación con
el moroso no llega a buen puerto, el que sigue pagando la cuota se
puede buscar a otra persona que asuma la deuda. Sólo en el peor
de los casos, tendrán que vender.
