Los inconvenientes para comprar una vivienda en
Baleares crecen al mismo ritmo que su precio. El coste de los
pisos en venta es excesivo para la mayor parte de la población,
obligada a dedicar de media el 66% de su sueldo en pagar esa casa,
obtenida a través de una hipoteca. Por esta razón, el
alquiler de la vivienda se ha convertido en una alternativa para
una parte de los ciudadanos en baleares . Estudiantes, parejas y
jóvenes que desean independizarse son los más interesados
en que se amplíe esta alternativa, poco desarrollado y con
perspectivas de convertirse en un potente mercado. Sin embargo, en la
actualidad, la práctica de arrendamiento, tan extendida en
Europa desde hace años y tan habitual en países como
Alemania y Francia, ocupa todavía un claro puesto de desventaja
respecto a la opción de compra de viviendas en nuestro
país.
Hacer números
Desde el punto de vista del inversor alquilador es
importante que antes de meterse en ello haga los números con
esmero ya no siempre lo mas grande y céntrico resulta ser lo mas
rentable. De hecho tomando como referencia los precios de los
alquileres en el centro de Palma la realidad es diferente de la que se
espera ya que la rentabilidad por metro cuadrado de un piso en el
centro es un 20 % inferior a la que se logra en los pisos mas
alejados. Y lo mismo sucede con los pisos con menos metros cuadrados
que aunque la lógica numérica del los precios por metro
cuadrado se imponga, la realidad es que en el centro de la ciudad es
mas rentable el metro cuadrado de piso pequeño que el de un piso
grande y es que llegados a determinadas medidas ya no se puede seguir
multiplicando el precio pues no habría mercado dispuesto a pagar
.
Negocio
seguro
A pesar de que en los últimos tiempos
se apreciaron un poco algunos alquileres de vivienda, sigue
siendo muy baja la renta que obtiene el propietario. La renta bruta media
histórica para viviendas fue del orden del 8% anual, A
pesar de que muchos operadores ven a esta renta como lógica para
la actual realidad económica, esto no es así.
Es verdad que invertir en propiedades es un negocio
“seguro”, pero no debemos olvidar que por otro lado es una
de las opciones de menor liquidez, es una de las alternativas de las
que resulta más difícil de salir, sobre todo si se
quieren obtener los valores pagados inicialmente; son muy elevados los
gastos de comercialización, costos de escrituración, e
impuestos varios y no juega a favor de la opción la actual
inseguridad jurídica (pesificación de contratos de
alquiler). Siempre deberíamos comparar distintas alternativas de
inversión, con la inversión de renta inmobiliaria: plazos
fijos, títulos públicos, fideicomisos financieros,
cauciones bursátiles, negocios agrícolas, etc…;
pero si pretendemos inversiones sin riesgo, una alternativa muy segura
para tomar de referencia son las letras del Tesoro
Comprar sale mejor
El propietario de una vivienda en alquiler ha
estado siempre muy mal visto por el Gobierno. Nunca ha tenido
facilidades fiscales, todo han sido cargas”. Así de
rotundo se manifiestan desde Sociedad de Tasación.
Y es que los expertos del sector consideran que la
falta de incentivos fiscales a los propietarios que tengan la
posibilidad de poner un piso en alquiler, explica su escasa
explotación. Porque, mientras que quienes adquieren una casa en
propiedad cuentan con deducciones en el impuesto sobre la Renta de
entre un 15 y un 25 %, la ley del Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas (IRPF) de 1998 eliminó esa posibilidad
para el caso del alquiler en España. No así en la
Comunidad Autónoma Vasca, donde la reforma del IRPF promovida
por el Gobierno Autonómico y las Diputaciones Forales, en el
caso del alquiler de vivienda, traía consigo una
deducción de un 15 %, con un límite de 901,52 euros para
los contribuyentes con ingresos superiores a 21.035 euros.
Por todo ello, las ventajas fiscales se convierten
en un argumento más entre los ciudadanos que optan finalmente
por la adquisición en propiedad.
Sin embargo, el nuevo impuesto sobre la renta
beneficia a los propietarios de viviendas vacías que decidan
alquilarlas. Ya que habrá una deducción del 40%
sobre el importe del alquiler, más la general del 10% por gastos
no justificados y otros descuentos. Además en general, los pisos
alquilados tendrán una deducción del 15%, más
otros descuentos por otros conceptos. En total, estas deducciones no
podrán superar nunca la cuantía del alquiler.
Este beneficio fiscal podrá aplicarse,
incluso, a las residencias que se exploten en los meses de verano.
Pisos vacíos
Con estos incentivos, el Gobierno pretende que
salgan al mercado muchos de los pisos vacíos que hay en
España, bajar los precios de los alquileres y favorecer la
movilidad laboral. En este sentido, un informe publicado por el
Servicio de Estudios de La Caixa el pasado año, revela que
más de dos millones y medio de pisos en España se
encuentran vacíos o desocupados y que otros 4,5 millones
están destinados a segunda residencia. En total, siete millones
de viviendas no se utilizan para uso diario. Pero de este estudio
surgen algunas discrepancias: “Dudo mucho de que exista un
número tan grande de viviendas vacías, ya que el
propietario puede sacarle un beneficio alquilándolas; a no ser
de que se trate de casas degradadas, con peligro de derrumbamiento y
que son difíciles de poner en el mercado”, afirma el
vicepresidente de Sociedad de Tasación.
Sin embargo, desda Asociación de Promotores
y Constructores Españoles (APCE), la opinión es bien
distinta. Los expertos inmobiliarios piensan que si se saca al mercado
un buen porcentaje de las viviendas vacías se mataría dos
pájaros de un tiro: por un lado, bajarían los precios del
alquiler y, por otro, se solucionaría el acceso a la vivienda
para aquellos grupos que dispongan de una menor capacidad adquisitiva.
Para ello, “hay que incentivar a los propietarios. Poco importa
quién sea el dueño de las casas destinadas al alquiler,
lo importante es que se pongan”, afirma rotundo el secretario de
la APCE,
A día de hoy comprar una vivienda nueva en
Baleares resulta, de media, mas del doble de caro que en
1996, según se desprende de los datos oficiales del Ministerio
de Fomento
Dada la constante subida de los precios, los
consumidores se plantean la pregunta: ¿Qué es mejor
comprar o alquilar? Para el vicepresidente de Sociedad de
Tasación “con las facilidades que ofrecen hoy en
día los bancos en el crédito hipotecario, interesa
más acceder a la propiedad”.
Las cifras oficiales no dejan lugar a la duda.
Según Fomento, los precios se han disparado un 55% en el
conjunto de los últimos cinco años. Aún
así, las familias están dispuestas a pagar cientos de
miles de euros por un piso, cuya compra absorbe el 50% de sus ingresos.
Y eso, a pesar de los bajos tipos de interés de los
últimos tiempos ya no estrangulan como hace una década
-en 1990 se situaban en el 15,56%, Y es que ahora el dinero está
relativamente barato, pero las casas más caras que nunca, por lo
que la cantidad a pedir al banco es bastante superior que hace una
década y el porcentaje del sueldo destinado a pagarlo,
también.
Volviendo a al dilema de comprar o alquilar, para
el vicepresidente de la Sociedad de Tasación no hay dudas,
“si el usuario dispone de un 30% del valor de la vivienda como
inversión inicial, es más rentable la compra. Dadas las
condiciones financieras, aconsejo más comprar que
alquilar”.
